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        2018年上半年永州市房地產市場形勢通報

        發布時間:2018-10-24  來源:永州房產局  閱讀(
         

        我局對全市2018年上半年的房地產經濟指標進行了調查統計,現將上半年永州市房地產市場形勢通報如下:

        一、2018年上半年房地產市場的基本情況

        全市商品房供應有所增長,商品房銷售增幅回落,房價同比上漲,房地產稅收穩步增長,土地供應量減少價格上升。

        (一)全市商品房供應有所增長

        截止6月底,我市批準商品房預售面積274.52萬平方米,同比增長62.82%;其中住宅212.99萬平方米,同比增長61.04%;非住宅61.53萬平方米,同比增長69.32%。中心城區批準預售面積137.66萬平方米,同比增長58.18%;其中住宅117.75萬平方米,同比增長83.81%;非住宅19.91萬平方米,同比下降13.32%。

        從各縣區來看,商品房供應與去年同期相比,道縣下降(-35.14%),藍山縣下降(-24.27%);其它縣區均有上升,漲幅較大的是分別為江華縣(384.92%),新田縣(301.92%),東安縣(134.99%)。

        (二)全市新建商品房銷售同比下降,中心城區新建商品房銷售有所增長

        上半年,全市新建商品房銷售網簽面積297.64萬平方米,同比下降2.00%,其中住宅275.58萬平方米,同比下降2.58%;非住宅22.06萬平方米,同比上漲5.90%。中心城區新建商品房銷售網簽面積139.66萬平方米,同比上漲14.5%;其中住宅132.2萬平方米,同比上漲20.43%;非住宅7.46萬平方米,同比下降38.85%。

        從全市各縣區來看,11個縣區中,有7個縣區的銷售量較去年上升,有4個縣區的銷售量較去年下降,銷售量增幅較大的是江永縣(60.3%)、寧遠縣(52.77%)、江華縣(38%);銷售量下降幅度較大的是東安縣(-59.70%)、藍山縣(-53.02%)、祁陽縣(-26.23%)。

        (三)房價同比上漲幅度較大

        上半年,全市新建商品住宅均價為4451元/平方米,同比上漲31.65%,環比下降0.29%。其中中心城區新建商品住宅均價為5195元/平方米,同比上漲34.31%,環比上漲0.93%;冷水灘城區(含永州經開區)新建商品住宅均價為5276元/平方米,同比上漲25.74%,環比下降0.42%;零陵區新建商品住宅均價為5074元/平方米,同比上漲52.19%,環比上漲2.57%。

        上半年,毛坯新建商品住宅最高價是金盤世界城,均價為7100元/平方米,最高價為7524元/平方米;精裝房新建商品住宅最高價是碧桂園黃金時代,均價為8150元/平方米;別墅最高價是加州小鎮,均價為11800元/平方米。

        從全市來看,新建商品住宅均價與去年同期相比,除雙牌縣(-5.56%)有所下降,其它10個縣區都有所上升,增幅較大的為零陵區(52.19%)、江華縣(32.93%)、藍山縣(29.32%)。均價排名前三的為冷水灘區(5276元/㎡)、零陵區(5074元/㎡)、祁陽縣(4504元/㎡)。

        (四)商品住宅庫存與去化周期持續下降,非住宅庫存積壓仍然十分嚴重

        截止今年6月底,我市商品房庫存為576.96萬平方米,較2017年底下降了4.39%;其中住宅為305.97萬平方米,較2017年底下降了17.48%。截止6月份,我市商品房庫存去化周期為11.77個月,較2017年底減少了0.42個月;其中住宅為6.77個月,較2017年底減少了1.33個月;非住宅為70.43個月,較2017年底增加了8.4個月。中心城區商品房庫存去化周期為16.44個月,較2017年底減少了1.45個月;其中住宅為11.22個月,較2017年底減少了1.98個月;非住宅為86.22個月,較2017年底增加了24.51個月。我市商品房住宅去化周期均在合理區間,但非住宅庫存量大,去化周期居高不下。

        (五)房地產開發投資有所下降

        2018年上半年,全市房地產開發完成投資43.25億元,同比減少4.35億元,同比下降9.14%。

        (六) 房地產貸款快速增長

        房地產貸款增速依然保持高于各項貸款增速態勢。截至6月末,全市房地產貸款余額405.25億元,較年初增加94.41億元,同比增長48.4%,高出全市各項貸款增速32.81個百分點,維持較快增長速度。其中,房地產貸款余額占全部貸款比重為31.03%(去年同期為24.17%,占比提高6.86個百分點)。

        房產開發貸款平穩增長,土地儲備貸款余額為0。截至6月末,全市房產開發貸款余額為94.53億元,比年初增加45.75億元,同比增速107.44%,增速較快;全市土地儲備貸款余額首度出現0元,比年初減少2.17億元。

        個人住房貸款需求旺盛,增長額與增速較同期下降。截至6月末,全市個人住房貸款余額為278.07億元,比年初增加46.98億元(去年同期增加40.37億元),同比增長40.33%(去年同期增長47.67%)

        房地產各類貸款余額平穩增長,扭轉一季度逐月下降趨勢。4-6月月末,全市房地產各類貸款余額月度平穩增長,同比增速出現逐月上升趨勢,其中房地產貸款增速分別為43.33%、46.22%、48.40%;房產開發貸款增速分別為98.00%、101.87%、107.44%;個人住房貸款增速分別為37.81%、39.48%、40.33%。

        (七)房地產稅收穩步增長

        2018年上半年,全市房地產業稅收為14.68億元,比上年增長29.57%,其中房地產開發經營稅收11.44億元,比上年增長17.1%,占房地產總稅收的77.93%。

        (八)土地供應量減少價格上升

        2018年上半年,市本級(含冷水灘區、經開區、零陵區)共公告招拍掛出讓土地6宗,成交面積187.34畝,同比下降87.75%;總成交金額為3億元,同比下降81.06%;平均單價為160.14萬元/畝,同比上漲54.69%。其中:房地產開發用地2宗,面積為62.22畝,同比下降94.23%;成交價為2.80億元,同比下降28.03%;平均單價為450.02萬元/畝,同比增長222.82%。

        二、當前存在的問題

        房屋均價同比上漲幅度較大。2017年是去庫存的鼎盛時期,其去化的商品房大部分是低品質的歷史性房源,其價位較低,導致我市2017年的商品住宅均價偏低。2018年,大量的高品質新樓盤投放市場,精裝房、洋房、別墅等個性化、多樣化需求旺盛,特別是碧桂園在冷水灘區和零陵區的兩個精裝房樓盤相繼開盤,其均價與2017年的均價相比較高,再加上部分樓盤捆綁地下車位出售,抬高了房價。

        非住宅去化周期見漲,依然是去庫存難點。非住宅商品房受“電商”擴張及實體經濟不振等雙重影響需求低迷,加上非住宅開發投資持續增長,銷售形勢低迷,增加了去庫存的難度。自前年以來,我市商品房非住宅庫存面積一直保持在200萬平方米上下,去化周期一直在60-70個月左右徘徊。上半年,全市非住宅去化周期為70.43個月,較2017年底增加了8.4個月,非住宅去庫存依然是去庫存難點。

        房地產市場違規現象依然存在。房地產市場監管涉及到發改、住建、國土、城管、經信、工商、房產等多個部門,普遍監管乏力,部分樓盤存在不按規劃建設,不按合同約定交房,綠化、消防、小區管道、水電配套等基礎設施建設不到位等問題,損害了購房者的權益;部分樓盤存在誤導、炒作、虛假廣告、捂盤惜售等行為;部分樓盤未取得預售許可的情況下以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用,擾亂了房地產市場。

        商品房預售資金沒有監管,房地產領域非法集資問題突顯。近年來,我市相繼出現一批爛尾樓現象,比如冷水灘的西城華府、東海家園、香河一品,零陵的香水灣,祁陽的天宇第一城,東安的紫東國際等項目。這些項目由于預售資金沒有監管,開發商抽逃資金或資金鏈斷裂,成為了爛尾樓,而且這些爛尾樓項目與非法集資糾結在一起,引發了群體性集訪,危害社會穩定。

        三、下階段房地產市場發展研判

        預計下階段全市房地產市場呈現以下發展趨勢:

        房價同比會有所增長,環比保持平穩預計今年下半年,我市房地產市場仍然保持強勁的勢頭,同比會維持增長的勢頭。但就本年度來看,房價不會大起大落,環比基本保持穩定。

        商品房銷售增速保持平穩。隨著生活水平的提高和“二胎”政策的開放,市民改善性住房需求有所增加,再加上契稅補貼和農民工進城購房補貼的發放,我市房地產市場仍有大量剛性需求。但房貸利率上浮將抑制部分市場需求釋放,疊加去年同期高基數因素,預計全市商品房銷售增速保持平穩。

        部分高端購房者需求將繼續向個性化、多樣化轉向。隨著我市與500強等企業簽訂戰略合作協議,產業化式房地產項目凸顯,以及碧桂園等一批品牌房企進駐永州房地產市場,將進一步挖掘改善型需求潛力。旅游、文化、體育、娛樂、養老等地產相繼出現,加上部分樓盤的精裝房、洋房、別墅等多樣式產品投入市場,滿足了購房者的個性化需求,這些地產仍將有部分剛性需求的潛力。

        加強房地產市場監管,促進房地產業健康有序發展。根據市政府安排,擬將出臺《關于進一步加強房地產市場監管,促進房地產業健康有序發展的實施辦法》。著力從規劃管理、土地供應、預(銷)售管理、中介機構管理等方面規范房地產市場行為。重點對中心城區的商品房開發項目將全面實行預售資金監督管理。確保預售資金用于商品房開發項目建設,切實保障購房者的利益、防范銀行貸款風險和非法集資。重點打擊擾亂房地產市場秩序的違法違規行為,依法嚴厲查處房地產開發企業在商品房銷售環節存在的違法違規行為, 以及房地產經紀機構、經紀人存在的違法違規行為。


        源:永州房產

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