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        不動產公證新規出臺,徹底切斷公證炒房客財路

        發布時間:2018-10-17  來源:永州房地產信息網  閱讀(
         

        司法部發布公證執業“五不準”


          司法部發布《關于公證執業“五不準”的通知》:不準為未查核真實身份的公證申請人辦理公證;不準辦理非金融機構融資合同公證;不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證;不準辦理具有擔保性質的委托公證;不準未經實質審查出具公證書其中,第三條,與廣大購房者關系最大。業內人士分析認為,“五不準”新規的背景是針對近期多起老年人涉“以房養老騙局”導致重大社會影響的事件。但新規定實際上卻打擊了通過做委托公證來交易房產的“炒房客”,普通市民業主也應該利用“五不準”的新規,保護自己的權益。

         

        委托賣房須留意代收房款類公證


          “五不準”第三條的具體內容為,公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委托公證,應當按照“重大事項一次一委托”的原則,告知當事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律后果,不得辦理一次性授權全部重要事項的委托公證,不得在公證書中設定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內容。


          現實中什么人會做全權公正委托賣房?記者了解到,通常一般為年事已高、行動不太方便的長者或者是工作繁忙的商務人士。前者一般會通過公證委托子女代辦房屋的過戶等一切手續。而后者則會委托家人全權辦理自己名下的房屋交易。不過即使是市民辦理了一次性全部重要事項的委托公證,一般也不會辦理讓受托人代收房款這樣的公證。因為涉及到房屋交易的款項,必定是較大的數目,一般都不會通過現金交易,這樣只要指定將房款打進委托人的賬戶即可,不必再委托代收房款。這也可以說是普通的業主與炒房客之間的區別。


          廣州中原地產研究發展部的分析認為,炒房客有可能出現的各種要求業主做全權委托的理由包括下面幾種情況,業主要謹慎分析判斷。包括聲稱買房實際由其父母出資,房產證可能要寫父母名字,可先將辦理買賣過戶等事宜委托給炒房客本人辦理。聲稱暫時沒有購房資格(年限不足),要求業主先將辦理買賣過戶等事宜委托給炒房客本人辦理,待其年限足夠后再自行辦理過戶等。還有以防止出現支付房款后不予過戶情況為由,要求委托房產中介的業務員作為監督人辦理過戶,實際上,該業務員可能就是炒房人的“同伙”等。

          

        公證委托一定要指向明確


          據介紹,在實際二手交易中,炒房客一般會偽裝成剛需客,與二手房業主簽訂買賣合同。但是,房屋買賣合同的公證條款往往都會先進行模糊約定,以騙過賣房人,防止賣房人在簽訂合同時生疑拒簽。當合同進入履行階段,炒房客就會找各種理由,要求賣房人將房屋過戶手續等事宜全權委托給自己。如果業主拒絕委托,炒房客便會以“違約”要挾,要求業主支持高額違約金。


          雖然司法部的“五不準”中,明確不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證。但對炒房客而言,仍可通過多跑幾個公證機構的方式集齊涉及出售、租賃、抵押等幾項重要處分權,因此在實際交易中,二手房業主對于買賣合同的謹慎度,依然不能放松。


          專業人士表示,由于炒房客通常會將房屋買賣合同的公證條款先進行模糊約定,以騙過賣房人,因此二手房業主在閱讀買賣合同時,對于涉及“公證”字眼的條款,一定要明確所指。例如:在合同中明確公證委托的受托人,只能是一個人,且明確記載其姓名和證件號碼。在合同中明確公證委托的是具體哪一種權利,如出售權、租賃權、抵押權,切勿籠統以“處分權、處分、處置”等字眼概括,因不動產的處分權同時包含出售、租賃、抵押、繼承、贈與權等。同時,合同中明確公證委托的時間,也建議控制在一個月內,盡量避免過長時間的委托。另外,也可以在合同中明確具體的公證機構,并且要求只接受某一家公證機構,防止炒房客通過多家不同機構來集齊全項處分權。


          

        如何利用司法權利維護自身利益?


          二手房業主,在賣房交易時,可以提前留意以下相關問題,防患于未然。


          清晰了解自己房源的市場價格,切勿大幅降低報價。炒房客通常精通市場,他們能以很多理由來鼓說業主大幅降價。例如會以一次性付款為誘餌,要求業主大幅降價;或聯合業務員(可能是同伙)對房屋及周邊的樓市做片面的分析,誤導業主對市場的錯誤判斷,大幅降低報價。實際上,二手房業主想要清晰了解自己房源的市場價格,并不是難事。在當前房地產嚴厲調控的背景下,政府對中介機構的監管力度已達到史上最嚴,市面上主流的正規大型中介機構,均會在其官方網站上公布真實的成交價格,可以給業主提供一個相對合理的參考范圍;


          充分利用“五不準”新規中的“不得在公證書中設定受托人代為收取售房款”的權利。不管受托人以何種理由和借口,二手房業主應堅定“售房款”必須自己親自接收。只要業主堅持不委托“代收售房款”這一條,炒房客將無所遁形;


          充分利用“五不準”新規中的“不得在公證書中設定不可撤銷委托”的權利。二手房業主若在交易過程中,發現任何不妥之處,應在保留證據的同時,及時行使“撤銷委托”的權利,及時止損。


          

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        委托公證賣房可能風險


        1.炒房客在低價取得房屋后,會高價轉手給新買家,從中賺取差價。若這中間產生糾紛,新買家可能會主張“原業主”與“炒房客”惡意串通,原業主將面臨起訴風險。



        2.炒房客與新買家產生交易糾紛,炒房客消失的情況下,原業主將承擔連帶責任。



        3.炒房客一房多賣,產生糾紛后,新買家會要求原業主承擔法律責任。



        4.炒房客一般會將房屋進行“裝修改造”,讓房屋表面光鮮(但質量不能保證),從而以高價賣給新買家。新買家入住后若發現房屋質量問題、裝修問題,在炒房客消失的情況下,會直接向原業主主張修復或賠償。



        5.炒房客在未尋到新買家之前,會將房屋出租。若出租人在房屋內從事違法活動,公安機關會直接向房屋的真正所有人,即原業主追責。



        6.炒房客若在未支付全款的前提下,取得原業主委托,可能存在將房屋轉售賺取差價后卷款潛逃的情況,原業主將“錢屋兩失”。



        如何識別炒房客與剛需客的區別?


        1.一次性付款。炒房客基本上資金充足,購房會一次性付款,極少按揭。

          

        2.低于市場價購買。炒房客通常精通樓市,對市場價格變化了如指掌,通常會投資那些低于市場價的房源。

          

        3.購房速度快。炒房客精通樓市,對符合投資條件的房源,下手速度很快,不會像一般剛需反復看房,猶豫觀望。

          

        4.爽快支付高額定金。炒房客通常會爽快的支付定金,以迷惑業主盡快簽約,定金可能會支付得比一般高,若簽訂合同后業主拒絕委托炒房客處分房產,炒房客則可以“高額違約金”脅迫業主。

          

        5.買賣合同必存在公證條款,但條款內容模糊,故意不明確所指。炒房客通常會在買賣合同中,故意模糊公證條款的內容,以此先騙取業主簽約。


        源:新快報

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