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        四大利空初現!下半年房地產要變天?

        發布時間:2018-07-06  來源:永州房地產信息網  閱讀(
         

          今年上半年房地產火爆程度超出預期,除了一線城市受到房地產調控,以及京郊部分三四線城市房價處于跌勢之外。全國幾乎所有的城市房價都出現了不同程度的上漲。特別是之前受冷落的三四線城市,房價更是一飛沖天。截止目前全國有200多個縣級城市的房價都已經突破了9000元/平方米。


          上半年房價漲勢之所以超出預期,主要原因有三:首先,一二線城市受到房地產調控收緊的影響,大量的房企和炒房者都下沉到了三四五線城市炒房,現在就連五線城市房價都幾乎翻了個倍。同時,由于房價上漲激發了當地民眾的購房需求集中釋放。各中小城市房價出現了罕見的大漲現象。


          再者,本來二線城市由于去年房價上漲過快,受到了房地產調控影響。但為了讓房地產持續繁榮,地方政府就想出了搖號購房、人才引進戰略。本來受到限價政策的影響,二線城市的一二手房價出現倒掛現象,現在再要搖號購房,于是當地居民全線出擊,排隊遙號盛況空前。與此同時,人才引進戰略也因為門檻較低,成為炒房者繞過限購令的空子,獲得買房的資格。


          最后,棚改貨幣化安置。發改委為了讓地方政府更好的去庫存,要求國開行通過PLS形式向地方政府放貸,由地方政府拿著貸款資金,發給棚改拆遷戶。去年全國棚改貨幣化安置比例達到60%。


          而到了今年像常州、沈陽、鄂爾多斯等高庫存的地區貨幣化安置比例高達100%。這就意味著,棚改拆遷戶拿了大量的資金去周邊地區購置房產,于是乎當地房價發生了爆發性上漲。而地方政府則獲得了當地高庫存大幅下降的結果。

          隨著上半年國內房價的快速攀升,很多人感到恐懼,生怕現在不買房,以后更加買不起房了,于是一些并不是非常著急要買房的人都進入房地產市場,希望不要錯過這次房地產的投資盛宴。于是中國居民的杠桿率在快速上漲,已經處于歷史高位。而現如今,我們已進入到2018年的下半年,下半年房地產市場該如何走呢?


          第一,導致上半年房價上漲的那些政策紅利在逐步消失。其一,購房搖號還可能繼續下去,但是會更加透明公正,將會明顯向剛需群體傾斜。其二,人才引進戰略門檻已經上調,有些地方規定,只有達到博士學歷的外來人才方可獲得購房資格。其三,去庫存進入尾聲,現在很多城市一房難求,所以棚改貨幣化安置的比例將會大幅下調,而且棚改的貸款審核權將上移到國開行的總部。


          第二,房地產調控下半年將集中出臺。近日,住建部聯手七部門對北京、上海等30個城市的房地產亂像進行專項整治。重點打擊對象有四個方面:投機炒房團伙、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告。這對于,炒房團、房產中介、開發商來說,巧打房地產政策擦邊球的時代已經結束,違法亂紀現象將會得到收斂。


          此外,各地給限購政策打上補釘。6月24日至26日三天時間,先后有西安、長沙和杭州三座城市發出通知,要求“在限購區域內,暫停向企事業單位及其他機構銷售住房”。7月2日,上海也加入了限制企業購買商品房的行列。過去新樓盤一開出,就會有被企業全部買走。所以,由于企業不受限購、限售的影響,從而炒高了房價。


          從目前情況看,一二線城市房地產調控政策將向上漲過快的三四線城市轉變。下半年將會有越來越多的三四線城市實行限售令政策,還會有更多的城市推出限制企業購買商品房政策。在受到房地產調控政策的沉重壓力之下,三四線城市的房地產市場也會馬上降溫。

          第三,房地產市場在經歷一段時間的瘋狂之后,下半年將逐步降溫。今年上半年三四線城市房價上漲成為主角,當房地產連續上攻之后,乃是當地的購房需求的集中釋放之時。目前各城市房地產市場趨于供需平衡的飽和狀態。后續因為購房需求一下跟不上來,再加上對房價上漲預期的逆轉,房價出現較大調整在所難免。


          第四,房地產長效機制的建立,導致房地產市場將會退潮。一方面,不動產登記制度全國聯網對于炒房者和腐敗分子會起到威懾作用,未來一二年來房產稅開征將是早晚的事情。同時,房貸利率不斷上調,目前全國平均房貸利率是5.6%,下半年還可能會繼續上漲,這對于炒房者購成很大的成本壓力。


          另一方面,在確保“居者有其屋”的前提下,多渠道供給體系將會逐步完善。將來是低收入群體獲得廉租房或租房生活,中等收入群體是住保障房,而中高等收入群體住商品房。也就是說,隨著住房租賃市場和保障房建設的逐步完善。未來商品房市場將會縮小,市場購房需求將會分流。在長效機制建立后,房價肯定只有進入到下跌的趨勢中了。

          2018年上半年國內房地產上演了最后的瘋狂,而隨著下半年房地產調控政策全面鋪開,以及上半年房地產上漲的紅利逐步消失,再加上購房需求的過度釋放,以及房地產長效機制的逐步推出,房地產市場真要變天了。


          未來一二線城市房價穩中有跌,而三四線城市房價,因為投機性需求的撤離,很可能出現較大調整。所以,下半年乃是防控三四城市房地產泡沫破裂的關鍵時期。目前三四線城市也已存在較大泡沫,去泡沫的過程可能會較為痛苦。

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